Ustawą z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności został znowelizowany art. 647¹ Kodeksu cywilnego dotyczący odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w umowie o roboty budowlane. Nowelizacja niesie za sobą istotne zmiany w zakresie przedmiotowym i kwotowym odpowiedzialności solidarnej inwestora.

Art. 647¹ Kodeksu cywilnego w swoim dotychczasowym brzmieniu, wzbudzał wiele kontrowersji, stając się jednocześnie przedmiotem wielu wypowiedzi Sądu Najwyższego, sądów powszechnych, a także przedstawicieli nauki i praktyki. Przepis ten kreuje bowiem ryzyko podwójnej zapłaty przez inwestora – raz na rzecz generalnego wykonawcy, natomiast drugi raz na rzecz podwykonawcy.

Na gruncie dotychczasowych przepisów, przesłanką zaistnienia odpowiedzialności solidarnej inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy była m.in. zgoda inwestora na zawarcie umowy przez wykonawcę z podwykonawcą. Zgoda taka natomiast może być wyrażona nie tylko wprost, ale także w sposób dorozumiany poprzez np. niezgłoszenie sprzeciwu, co do podwykonawcy lub poprzez tolerowanie pracowników podwykonawcy na placu budowy.

Nowe przepisy eliminują konieczność uzyskania zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą. Nie oznacza to jednak, że inwestor pozbawiony został jakiegokolwiek wpływu na to kto będzie uczestniczył w procesie budowlanym. Odpowiedzialność solidarna inwestora oraz wykonawcy wobec podwykonawcy teraz będzie mogła powstać w dwojaki sposób. Po pierwsze, odpowiedzialność ta powstanie wówczas, gdy wykonawca lub podwykonawca przed przystąpieniem do wykonywania robót zgłoszą inwestorowi szczegółowy zakres robót, które ma wykonać podwykonawca, a inwestor do tego zgłoszenia nie zgłosi w ciągu 30 dni sprzeciwu. Po drugie, odpowiedzialność solidarna inwestora i wykonawcy powstanie wtedy, gdy określą oni w umowie szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Z praktycznego punktu widzenia można powiedzieć, że inwestor będzie mógł udzielić „zgody” jedynie w sposób dorozumiany, bądź to nie zgłaszając sprzeciwu, bądź to regulując zakres robót wykonywanych przez podwykonawcę w umowie zawartej z wykonawcą. Zwrócić przy tym należy uwagę, że zarówno zgłoszenie, sprzeciw, jak i umowa, o których mowa powyżej wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. To, jak się wydaje, w znacznym stopniu przyczyni się do zwiększenia pewności obrotu.

Oprócz ww. przesłanek powstania odpowiedzialności solidarnej nowe przepisy regulują również kwestię ograniczeń tej odpowiedzialności. Co do zasady, inwestor będzie ponosił odpowiedzialność wobec podwykonawcy w wysokości wynagrodzenia ustalonej w umowie między wykonawcą a podwykonawcą. Inaczej jednak będzie się kształtować wysokość odpowiedzialności jeżeli wysokość wynagrodzenia podwykonawcy ustalona w umowie z wykonawcą przekroczy wysokość wynagrodzenia wykonawcy za roboty budowalne, których szczegółowy zakres został inwestorowi uprzednio zgłoszony lub został ustalony w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Wówczas górną granicą odpowiedzialności inwestora będzie wynagrodzenie za odpowiedni zakres robót ustalone w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Innymi słowy, jeżeli wynagrodzenie podwykonawcy za konkretny zakres robót będzie wyższe aniżeli wynagrodzenie określone za ten sam zakres w umowie z wykonawcą, to inwestor będzie odpowiadał do niższego pułapu określonego w umowie z wykonawcą.

Nowe przepisy weszły w życie dnia 1 czerwca 2017 roku i będą miały zastosowanie do umów o roboty budowlane zawartych po tej dacie.